En resumen: esta es la traducción de las palabras que le van a decir en las primeras conversaciones sobre invertir en Dubái, explicadas en español y, cuando existe, con su equivalente colombiano. No necesita memorizarlas: guarde esta página y vuelva cuando alguien le suelte una sigla.
Hay una razón práctica para tenerlas claras. Casi toda la información sobre Dubái está en inglés y escrita para un público que ya conoce el mercado. Cuando alguien no entiende un término, suele asentir y seguir adelante, y ahí es donde se toman decisiones sin información completa.
Quién regula el mercado
DLD (Dubai Land Department). El departamento de tierras del gobierno de Dubái. Registra toda propiedad y toda transacción del emirato. En Colombia sería lo más parecido a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
RERA (Real Estate Regulatory Agency). La agencia reguladora que funciona dentro del DLD. Supervisa a los desarrolladores, licencia a los asesores, aprueba los presupuestos de administración de los edificios y resuelve disputas. Es el ente de control del sector.
Broker card. La licencia personal de cada asesor inmobiliario, con número verificable. Si alguien lo está asesorando, puede pedirle su número y comprobarlo. La mía es la 100302.
Trakheesi. El sistema de permisos de publicidad del DLD. Cada anuncio de una propiedad concreta debe llevar su número de permiso. Si ve un aviso de un proyecto sin permiso, es publicidad no autorizada.
Oficina de trustee. Oficina autorizada por el DLD donde se hace la transferencia de propiedad: verifican documentos, reciben el pago y emiten la escritura. El equivalente más cercano a una notaría.
Dubai REST. La aplicación oficial del DLD. Ahí puede ver sus propiedades registradas, sus escrituras y el estado de sus trámites. Y algo que conviene usar antes de cualquier negocio: permite verificar a su asesor. Con el número de la broker card puede confirmar en la app que esa licencia existe, está vigente y corresponde a la persona y a la oficina que le dijeron. Es como consultar un certificado de tradición desde el celular, pero además verificando la cédula profesional de quien lo está asesorando.
Formas de propiedad
Freehold. Propiedad a su nombre, sin fecha de vencimiento, que puede vender, arrendar o heredar. Los extranjeros pueden comprar así desde 2002, en las zonas que el gobierno designó para ello. Es lo mismo que ser dueño de un apartamento en Colombia.
Leasehold. No compra el inmueble: compra el derecho a usarlo durante un plazo largo, normalmente hasta 99 años. Al final, ese derecho se vence. Se parece más a un arrendamiento muy largo que a una compra.
Title Deed. El documento que acredita que usted es el dueño. Es la escritura.
Oqood. El registro de su contrato mientras el proyecto está en construcción. Es la constancia oficial de que esa unidad es suya antes de que exista físicamente. Al entregarse, se convierte en Title Deed. Lo más parecido a una promesa de compraventa, pero registrada ante el gobierno de Dubái.
Comprar sobre planos
Off-plan. Comprar una unidad que todavía está en construcción, con un plan de pagos que se extiende durante la obra. Es comprar sobre planos.
Ready. Propiedad ya construida, con entrega inmediata. Lista para habitar o arrendar.
Mercado primario y mercado secundario. El primario es el de las unidades sobre planos, que se compran directamente al desarrollador mientras el proyecto se construye. El secundario es el de las propiedades ya entregadas y listas, que se le compran a alguien que ya era dueño. Como la diferencia entre comprarle a la constructora en preventa o comprarle un apartamento usado a un particular.
EOI (Expression of Interest). Una reserva anticipada, antes del lanzamiento oficial de un proyecto, para tener prioridad de escoger unidad. Normalmente se paga un depósito reembolsable. Como separar en preventa antes de que el proyecto salga a la venta pública.
Formulario de reserva. El documento con el que se aparta la unidad y se fijan precio, plan de pago y plazos.
SPA (Sale and Purchase Agreement). El contrato de compraventa con el desarrollador. Detalla la unidad, el precio, el calendario de pagos, la fecha estimada de entrega y qué pasa si alguna de las partes incumple. Es el contrato formal de compra.
Escrow account. La cuenta de garantía del proyecto, abierta a nombre de ese desarrollo y vigilada por el gobierno de Dubái. Todos sus pagos van ahí, no a la caja del constructor, y el desarrollador solo puede retirar dinero a medida que la obra avanza y con autorización oficial. En Colombia lo más parecido es la fiducia inmobiliaria: los recursos quedan en un patrimonio separado y se giran contra avance de obra.
Payment plan. El calendario de desembolsos. Se nombra con dos números, por ejemplo 40/60: el primero es lo que paga durante la construcción y el segundo lo que queda para el momento de la entrega.
Post-handover. Un payment plan donde parte del precio se sigue pagando en cuotas después de recibir la propiedad, normalmente entre dos y cinco años. Es financiación del propio constructor, no de un banco: no hay estudio de crédito, no hay intereses y no interviene ninguna entidad financiera. Interesante porque para entonces la unidad ya puede estar arrendada y la renta ayuda a cubrir las cuotas.
Handover. La fecha de entrega de la unidad terminada, cuando recibe las llaves y la propiedad pasa formalmente a su nombre.
Snagging. La revisión detallada que se hace antes de aceptar la entrega, para listar los detalles que el constructor deba corregir en caso de haber alguna falla: acabados, puertas, humedades, instalaciones. Es la entrega con acta de observaciones.
Certificado de finalización. El documento oficial que declara terminado el edificio y habilita las entregas.
Comprar en reventa
MOU / Formulario F. El contrato de compraventa entre dos particulares. Es un formato estandarizado por RERA y registrado ante el DLD, obligatorio desde 2014. Al firmarlo se paga normalmente un depósito del 10% y el acuerdo pasa a ser vinculante, con penalidades si alguien se echa atrás. Es la promesa de compraventa, pero con formato oficial del Estado.
Formularios A y B. El A es el contrato entre el vendedor y su asesor; el B, entre el comprador y el suyo. Documentan quién representa a cada parte.
NOC (No Objection Certificate). El certificado que emite el desarrollador confirmando que el vendedor no tiene deudas pendientes. Sin él, el DLD no procesa la transferencia. Se necesita en cualquier reventa, tanto de una propiedad ya entregada como de una unidad sobre planos que se vende antes de la entrega. No se necesita cuando usted compra directo al desarrollador, porque ahí no hay un dueño anterior con obligaciones que certificar. Como un paz y salvo de administración.
Tasa de transferencia del DLD. El 4% del precio que se paga al registrar la propiedad. Legalmente está dividido entre comprador y vendedor, pero por costumbre del mercado lo paga completo el comprador. Es lo más parecido a los gastos de registro y notariado.
Vivir con la propiedad
Developer. La empresa que desarrolla y vende el proyecto. Aunque subcontrate a otra compañía para construir físicamente el edificio, el developer es quien responde por el proyecto y quien le vende a usted. Es la constructora, en el sentido colombiano de la palabra: Amarilo, Bolívar o Marval serían developers.
Master developer. Quien urbanizó toda la zona, distinto del developer de su torre. En algunos desarrollos grandes cobra un cargo aparte del de su edificio. Como la diferencia entre la administración de la torre y la de toda la ciudadela.
Service charge. La cuota anual de mantenimiento de las zonas comunes, calculada por pie cuadrado de su unidad. Es la administración del conjunto o del edificio.
Mollak. El sistema del gobierno que supervisa y aprueba esos presupuestos de administración. Permite consultar cuánto cobra cada edificio antes de comprar. No existe equivalente en Colombia: allá cada edificio fija su cuota sin un registro público central.
Chiller free. Significa que el costo del aire acondicionado central está incluido y no se cobra aparte. En Dubái el aire no es opcional, así que este detalle pesa en el gasto mensual de quien viva o arriende allí.
DEWA. La empresa de agua y electricidad de Dubái. Es el equivalente a su empresa de servicios públicos.
Makani. El código de diez dígitos que identifica la entrada exacta de cualquier edificio en Dubái. Funciona como la dirección oficial de la propiedad: lo más cercano sería la dirección catastral, pero en vez de señalar el predio señala la puerta exacta por donde se entra.
Sqft (pie cuadrado). La unidad de medida del mercado. Un sqft son unos 0,093 metros cuadrados. Para convertir rápido: divida los sqft entre 10,76 y tendrá los metros. Un apartamento de 800 sqft son unos 74 metros cuadrados.
Arrendar
Ejari. El registro oficial de los contratos de arrendamiento. Sin Ejari el contrato no es plenamente exigible, y el inquilino lo necesita para conectar servicios y para trámites de visa. Es el registro del contrato de arriendo ante el Estado, algo que en Colombia no es obligatorio.
Índice de alquileres. La herramienta oficial que fija cuánto puede subir un arriendo según el valor de mercado de la zona. Como una regulación de incrementos, pero calculada por el gobierno edificio por edificio.
Holiday homes. El alquiler de corta estancia, tipo Airbnb, que requiere licencia del organismo de turismo de Dubái. Está permitido y regulado, a diferencia de la zona gris que hay en varias ciudades colombianas.
Financiación
Mortgage. El crédito hipotecario. Misma figura que en Colombia: el banco presta contra la propiedad como garantía.
LTV (Loan to Value). El porcentaje del valor de la propiedad que el banco está dispuesto a prestar. Para extranjeros no residentes va entre 50% y 60%, lo que implica una cuota inicial de 40% a 50%.
Pre-approval. La confirmación del banco de cuánto le prestaría, antes de escoger propiedad. Como tener un cupo de crédito aprobado.
Registro de hipoteca. El trámite ante el DLD para inscribir el crédito: 0,25% del monto prestado más una tasa administrativa.
Ijara y Murabaha. Las modalidades de financiación islámica, que en vez de cobrar intereses estructuran la operación como un arriendo con opción de compra o una compraventa con margen pactado. El resultado económico es parecido a un crédito hipotecario; cambia la estructura legal.
Dinero y rentabilidad
Yield o rendimiento bruto. El arriendo anual dividido por el precio de la propiedad, sin descontar gastos. Es el número que suelen mostrar los anuncios.
Rendimiento neto. Lo mismo, pero después de descontar administración, períodos sin arrendar, gestión y mantenimiento. Es el único número que refleja lo que de verdad le queda.
Valorización. El aumento del valor de la propiedad con el tiempo. En una compra sobre planos corre sobre el valor total del inmueble, aunque usted solo haya desembolsado una parte.
Golden Visa. La residencia de 10 años renovable a la que se accede con una propiedad registrada por un valor equivalente a unos USD 545.000. Permite patrocinar a la familia y no exige vivir en Emiratos.
Dírham (AED). La moneda de Emiratos. Está anclada al dólar a un tipo de cambio fijo desde hace décadas, así que su propiedad queda en la práctica denominada en dólares.
¿Le quedó alguna palabra suelta?
Si en alguna conversación le dicen un término que no está aquí, escríbame y se lo explico. Y si está evaluando invertir, con gusto revisamos su caso concreto: tengo acceso a todos los desarrolladores activos del mercado y reviso cada proyecto antes de mostrárselo.
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Gilber Garzón
Asesor inmobiliario en Dubái certificado por RERA (Dubai Land Department)
Tarjeta de broker n.º 100302 · Intrust Real Estate L.L.C., Dubái
3 años como asesor inmobiliario, radicado en Dubái. Acceso a todas las constructoras activas del mercado.