En resumen: depende de cuál de las dos rutas tome. Comprando sobre planos, los costos adicionales suman entre 4,2% y 4,8% del precio y el primer desembolso ronda el 25% del valor de la unidad. Comprando propiedad terminada suben a cerca del 6,6%, y si necesita crédito bancario, un extranjero no residente debe poner entre 40% y 50% del precio en efectivo. Sobre planos es la puerta de entrada más accesible.
Nota sobre las cifras: están en dólares. El dírham, la moneda de Emiratos, está anclado al dólar a un tipo de cambio fijo desde hace décadas, así que las conversiones no se mueven con el tiempo.
Las dos rutas de compra
Casi todo el ruido sobre cuánto dinero hace falta viene de mezclar dos formas de comprar que funcionan distinto.
Sobre planos, que en Dubái se llama off-plan, es comprar una unidad en construcción con un plan de pagos que se extiende durante la obra. Es el mismo concepto que en Colombia, con una diferencia importante: aquí los pagos no van a la caja del constructor. Van a una cuenta de garantía llamada escrow, abierta a nombre del proyecto y vigilada por el gobierno de Dubái. El constructor solo puede sacar dinero de ahí a medida que la obra avanza y con autorización oficial.
Propiedad terminada, o ready, es comprar algo ya construido, con entrega inmediata y posibilidad de arrendarlo desde el primer mes.
No son mejor y peor. Son dos estructuras de capital distintas, y conviene ver los números de cada una por separado. Si está empezando desde cero, conviene leer primero la guía para invertir en Dubái desde Colombia, que explica el proceso completo.
Cuánto se paga adicional al precio de la propiedad
Costos extra en la compra sobre planos
| Concepto | Cuánto |
|---|---|
| Registro ante el Dubai Land Department (vía Oqood) | 4% del precio |
| Tarifa administrativa del proyecto | USD 550 a 1.400 |
| Tasas administrativas del DLD | Alrededor de USD 160 |
| Comisión de asesoría | No aplica. La cubre el desarrollador |
| Total adicional al precio | 4,2% a 4,8% |
Tres cosas que conviene saber sobre ese 4%:
Se calcula sobre el precio total, no sobre la cuota inicial. En una unidad de USD 180.000 con entrada del 20%, son USD 7.200 adicionales a los USD 36.000 de la entrada.
Se paga al principio, al registrar el contrato en el sistema Oqood, que es la constancia de propiedad mientras la torre se construye. No se paga a la entrega.
Usted no lo vuelve a pagar. Cuando ese registro se convierte en Title Deed (la escritura) al recibir la propiedad, no hay un segundo 4%: solo tasas administrativas menores de alrededor de USD 140. Y el día que revenda, ese 4% lo asume quien le compra, no usted.
Consejo que le puede ahorrar dinero: algunos desarrolladores asumen o subsidian ese 4% como incentivo de lanzamiento. Ahora mismo hay desarrolladores que lo están ofreciendo, pero cambia de un mes a otro y de un proyecto a otro. Si quiere saber cuáles lo están dando en este momento, escríbame y se lo digo. Y cuando aplique, verifique que quede escrito dentro del plan de pagos del contrato, no solo mencionado en el material de venta.
Costos extra en la compra de propiedad terminada
| Concepto | Cuánto |
|---|---|
| Tasa de transferencia del DLD | 4% del precio |
| Oficina de trustee | USD 1.150 |
| Tasas administrativas del DLD | USD 160 |
| Escritura y planos | USD 140 |
| Comisión de asesoría | 2% + IVA |
| Total adicional al precio | Alrededor de 6,6% |
El trustee es una oficina de registro autorizada por el Dubai Land Department donde se hace la transferencia: verifican los documentos, reciben el pago y emiten la escritura. Es el equivalente más cercano a una notaría. Solo interviene en propiedad terminada, porque en sobre planos el registro lo hace el proyecto por el sistema Oqood.
Tres escenarios con números
Escenario 1: compra sobre planos
Unidad de USD 180.000 con plan de pagos 40/60, que es de los más frecuentes hoy.
Antes de la tabla, una aclaración sobre esa nomenclatura, porque confunde a todo el mundo al principio: el primer número es el porcentaje que usted paga durante la construcción, y el segundo es el que queda para el momento de la entrega. Un 40/60 significa 40% repartido en cuotas mientras construyen y 60% al recibir. Hay planes 20/80, 30/70, 50/50 y 60/40, y el criterio para elegir no es cuál suena mejor sino cuánto quiere desembolsar antes de tener el activo en la mano.
| Concepto | USD |
|---|---|
| Precio de la propiedad | 180.000 |
| Cuota inicial (20%) | 36.000 |
| Registro DLD (4% sobre el total) | 7.200 |
| Administrativas del proyecto y del DLD | 1.200 |
| Sale de su cuenta el primer mes | 44.400 |
| Cuotas durante la construcción (20% restante) | 36.000 |
| Saldo en la entrega (60%) | 108.000 |
| Compromiso total | 188.400 |
Sobre ese 60% de la entrega: según el proyecto, se paga de una sola vez al recibir las llaves o se difiere en cuotas durante dos a cinco años después de la entrega, lo que en Dubái llaman post-handover. La segunda opción es especialmente interesante para un inversionista, porque para entonces la propiedad ya puede estar arrendada y la renta ayuda a cubrir las cuotas. Es la primera pregunta que hay que hacerle a cualquier proyecto antes de comparar precios.
Escenario 2: compra de propiedad terminada, de contado
Unidad de USD 300.000, ya construida.
| Concepto | USD |
|---|---|
| Precio de la propiedad | 300.000 |
| Tasa DLD (4%) | 12.000 |
| Trustee | 1.150 |
| Administrativas, escritura y planos | 300 |
| Comisión de asesoría (2% + IVA) | 6.300 |
| Lo que debe pagar en total el primer mes | 319.750 |
Escenario 3: compra de propiedad terminada con crédito bancario
El Banco Central de Emiratos limita el crédito a extranjeros no residentes a entre 50% y 60% del valor, así que la cuota inicial va de 40% a 50%. Y desde el 1 de febrero de 2025 rige una norma que conviene conocer: el 4% del DLD y la comisión de asesoría ya no se pueden incluir dentro del préstamo. Antes algunos bancos lo permitían; hoy se pagan en efectivo, aparte de la cuota inicial.
La misma unidad de USD 300.000, con crédito al 60%:
| Concepto | USD |
|---|---|
| Cuota inicial (40%) | 120.000 |
| Tasa DLD (4%) | 12.000 |
| Trustee, administrativas y escritura | 1.450 |
| Comisión de asesoría (2% + IVA) | 6.300 |
| Estructuración del crédito (cerca del 1% del préstamo) | 1.900 |
| Avalúo bancario | 800 |
| Registro de la hipoteca (0,25% del préstamo) | 530 |
| Efectivo necesario el primer mes | 142.980 |
Es decir: para una propiedad de USD 300.000, necesita cerca de USD 143.000 en efectivo, casi la mitad del precio. A eso se suma el proceso bancario: seis meses de extractos originales, verificación del origen de los fondos y varias semanas de trámite.
Mi lectura: por eso la mayoría de mis clientes latinoamericanos entra sobre planos. No es preferencia de vendedor, es aritmética. Con USD 44.400 se abre una posición de USD 180.000, y el resto se paga durante la construcción y a la entrega. Y hay algo que suele pasarse por alto: durante la construcción usted no recibe renta mensual, pero la valorización corre sobre el valor total de la propiedad, aunque de momento solo haya desembolsado el 20%. Ese es el verdadero atractivo del plan de pagos.
Los costos después de comprar: dos realidades distintas
Aquí es donde las dos rutas se separan más de lo que la gente espera.
| Concepto | Sobre planos, durante la construcción | Propiedad terminada, desde el primer día |
|---|---|---|
| Cuotas del plan de pagos | Sí, según el calendario acordado | No aplica |
| Administración del edificio | No. Empieza cuando recibe la unidad | Sí, anual. Entre USD 1.700 y 10.900 según la zona |
| Períodos sin arrendar | No aplica | Semanas entre la compra y el primer inquilino, y entre un inquilino y el siguiente |
| Comisión por conseguir inquilino | No aplica | 5% del canon anual + IVA, que en Dubái paga el inquilino, no usted |
| Administración de la propiedad | No aplica | 5% a 8% del canon anual si delega la gestión de un alquiler largo |
| Gestión de alquiler corto plazo | No aplica | 15% a 25% del ingreso si usa una operadora con licencia |
| Mantenimiento y reposición | No. La unidad se entrega nueva y con garantía del constructor | Sí, según el estado y la antigüedad del inmueble |
Durante la construcción, el único compromiso son las cuotas del plan de pagos. Nada más. La propiedad terminada, en cambio, genera ingreso desde el primer mes pero también genera gastos desde el primer mes.
Cuánto cuesta la administración según la zona
Lo que en Dubái llaman service charge es la administración del edificio, lo mismo que la cuota de administración de un conjunto en Colombia. Se calcula por pie cuadrado de su unidad y se paga cada año. El presupuesto lo aprueba RERA anualmente, y el Dubai Land Department publica un índice público donde se puede consultar el valor de cada edificio antes de comprar.
Estas son las cifras anuales para un apartamento de un dormitorio de unos 800 pies cuadrados, que son unos 74 metros cuadrados:
| Zona | Administración anual (USD) |
|---|---|
| Dubai South / Dubai Sports City | 1.700 – 2.800 |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 2.200 – 3.300 |
| Dubai Hills Estate | 3.300 – 4.400 |
| Business Bay | 3.300 – 4.800 |
| Dubai Marina | 3.900 – 5.400 |
| Downtown Dubai | 4.400 – 6.500 |
| Palm Jumeirah | 6.500 – 10.900 |
Mi lectura: este es el costo que más gente ignora al comparar proyectos, y el que más silenciosamente se come la rentabilidad. En zonas de entrada como JVC la administración representa alrededor de una quinta parte del arriendo anual; en zonas premium como Downtown o Palm Jumeirah puede acercarse a un tercio. Por eso una propiedad más barata en una torre bien administrada suele dejar mejor rendimiento neto que una más costosa en una torre con piscinas, valet y spa que alguien tiene que pagar todos los años, y ese alguien es usted.
Dos cosas que conviene revisar antes de firmar: el valor exacto del edificio en el índice del DLD, y si la comunidad tiene un cargo adicional del desarrollador maestro, que en algunos desarrollos grandes se cobra aparte del cargo de la torre.
Si su objetivo incluye la residencia
Para la Golden Visa el umbral es una propiedad registrada ante el DLD por un valor equivalente a unos USD 545.000. Se pueden combinar varias propiedades para alcanzarlo y sobre planos califica.
Un detalle que conviene tener presente: alguien compra dos unidades que suman un poco menos del umbral y se entera después de que quedó corto. Si la residencia es parte del objetivo, la compra se diseña apuntando a ese número desde el primer día.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el mínimo real para entrar?
Comprando sobre planos con plan de pagos, el primer desembolso ronda el 25% del precio de la unidad. Para un proyecto que a mi juicio valga la pena, eso son cerca de USD 44.400 iniciales sobre un valor de USD 180.000.
¿Pago el 4% dos veces en sobre planos?
No. Se paga una sola vez al registrar el contrato. A la entrega, al convertirse en escritura definitiva, solo se pagan tasas administrativas menores. Y si revende, el 4% lo asume el comprador.
¿Por qué comprar sobre planos sale más barato en costos?
Porque la comisión de asesoría la cubre el desarrollador y no interviene la oficina de trustee. En propiedad terminada esos dos conceptos los paga el comprador.
¿Puedo obtener crédito bancario siendo extranjero no residente?
Para propiedad terminada, sí, con cuota inicial de 40% a 50% y un proceso de verificación exigente. Para sobre planos, la mayoría de los bancos no financia a no residentes, y el plan de pagos del proyecto cumple esa función sin intereses.
¿Qué es exactamente la administración del edificio?
Es la cuota de mantenimiento de las zonas comunes, equivalente a la administración de un conjunto residencial en Colombia. Se paga una vez al año y se calcula por pie cuadrado. Empieza a correr cuando usted recibe la unidad.
¿En qué momento tiene sentido esperar unos meses antes de invertir?
Cuando el capital que piensa usar todavía tiene otro destino asignado en el corto plazo, o cuando el monto disponible le alcanza justo para la entrada pero lo dejaría sin margen para las cuotas siguientes del plan de pagos. Sobre planos rinde mejor cuando ese capital puede quedarse quieto durante la construcción. En esos casos le digo con franqueza que espere uno o dos trimestres y entre con holgura: en Dubái salen proyectos nuevos todos los meses, así que entrar con margen casi siempre resulta mejor que entrar primero. Prefiero decírselo aunque signifique esperar para trabajar juntos.
¿Quiere saber qué se puede hacer con el capital que tiene disponible hoy?
Reviso cada proyecto antes de mostrárselo y tengo acceso a todos los desarrolladores activos del mercado. Si me cuenta su monto y su objetivo, le digo con franqueza qué alcanza y qué no.
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Gilber Garzón
Asesor inmobiliario en Dubái certificado por RERA (Dubai Land Department)
Tarjeta de broker n.º 100302 · Intrust Real Estate L.L.C., Dubái
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