“En Dubái no se pagan impuestos” es cierto y es incompleto al mismo tiempo.
Es cierto en lo que importa: no hay impuesto de renta personal, no hay impuesto a la ganancia de capital, no hay predial anual y no hay impuesto de herencia. Eso no es marketing, es la realidad.
Lo incompleto es que sí hay un impuesto a la compra, y que hay dos cosas que se comunican mal de forma sistemática.
Esto es lo que paga un inversionista extranjero en Emiratos.
Lo que no se paga
Impuesto sobre la renta personal: no existe. El portal del gobierno de Emiratos lo dice sin matices. No hay registro ni obligación de declarar para personas naturales.
Impuesto a la ganancia de capital: no existe para personas naturales. Si usted compra en USD 300.000 y vende en USD 450.000, Emiratos no le cobra nada por esa utilidad.
Impuesto predial anual: no existe. Esto confunde a todo latinoamericano, porque estamos acostumbrados a pagar predial todos los años sobre el avalúo. En Dubái no hay nada parecido.
Impuesto de herencia, sucesiones o donaciones: no existe.
Aportes obligatorios a seguridad social para extranjeros: no aplican.
El único impuesto de verdad: el 4%
| Cargo | Cuánto | Sobre qué | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| Tasa del Dubai Land Department | 4% | Valor del contrato de compraventa | El comprador |
| Registro en la oficina de trámites | USD 572 o 1.144 | Fijo, según si la propiedad vale más o menos de AED 500.000 | El comprador |
El 4% es el impuesto de transferencia del gobierno de Dubái. Se paga una sola vez, el día que la propiedad queda a su nombre, y se calcula sobre el valor del contrato.
La norma dice que se reparte mitad y mitad entre comprador y vendedor, pero en la práctica del mercado lo paga completo el comprador. Cuente con el 4% entero.
Y eso es todo lo que usted le paga al Estado por esa propiedad. No hay un segundo impuesto al año siguiente.
Impuesto no es lo mismo que costo de tener la propiedad
Aquí está la confusión que más veo, y conviene separarla bien porque cambia cómo se lee cualquier proyección de rentabilidad.
Un impuesto es lo que usted le paga al Estado. Sobre una propiedad residencial en Dubái eso es el 4% de la compra y nada más.
Un costo es lo que usted le paga a un privado por tener y operar la propiedad. Eso sí es recurrente, pero no es un impuesto y no se lo cobra el gobierno.
Los costos son estos cuatro:
El service charge. La cuota de administración del edificio. La paga siempre el propietario, trimestralmente, y se calcula por pie cuadrado de su unidad. Es el rubro grande y es el que más mueve su rentabilidad real.
Lo importante, y es una diferencia enorme frente a Colombia: el gobierno la aprueba antes de que se la puedan cobrar, con auditoría previa, y las tarifas aprobadas son públicas. Las puede consultar proyecto por proyecto en mollak.dubailand.gov.ae antes de comprar. Dos edificios en la misma calle pueden diferenciarse en un punto entero de rentabilidad.
Los servicios públicos. Luz, agua y aire acondicionado. Si la unidad está arrendada, la cuenta va a nombre del inquilino y la paga el inquilino. Si está vacía, usted desactiva el servicio y no paga consumo. No es un cargo que corra mientras la propiedad está sola.
La comisión cuando arrienda. En Dubái la comisión de arrendamiento la paga el inquilino, no el propietario. Es el 5% del arriendo anual. Para usted como dueño, conseguir inquilino no tiene costo de comisión.
La comisión cuando compra o vende en el mercado secundario. Es el 2% más IVA sobre el precio, y por convención del mercado la paga el comprador. Si usted vende, el comprador asume esa comisión.
Y si compra sobre planos, de comisión no paga nada. En la compra directa a la constructora, la comisión la paga la constructora. Usted paga el precio de lista y el 4% del Land Department, punto.
Entonces, en el mercado secundario, el costo total para quedar con la propiedad a su nombre ronda el 6,5% del precio: el 4% del impuesto, el registro y la comisión. En sobre planos, cerca del 4%.
Las dos confusiones que más circulan
“Hay que pagar 5% de IVA al comprar el apartamento”
Falso. La vivienda residencial no lleva IVA del 5%, nunca, ni nueva ni usada.
La norma lo logra por dos caminos distintos y por eso se lee confuso:
- La primera venta de una vivienda nueva, si ocurre dentro de los tres años siguientes a terminar la obra, está a tasa cero. Usted no paga IVA.
- Cualquier venta posterior a esa, sea al año cuatro o al año veinte, está exenta. Usted tampoco paga IVA.
Tasa cero y exento son dos figuras técnicas distintas, y la diferencia solo le importa a la contabilidad de la constructora. Para usted como comprador el resultado es el mismo en los dos casos: cero. No hay ningún momento en que comprar vivienda residencial en Dubái le genere un IVA del 5%.
El arrendamiento de vivienda también está exento. Donde sí hay 5% es en inmueble comercial: oficina, local, bodega.
“Desde 2023 hay impuesto de 9%, entonces mi arriendo ya está gravado”
Falso para una persona natural que arrienda a su nombre.
La norma que creó el impuesto de sociedades excluye expresamente la inversión inmobiliaria de personas naturales: comprar, arrendar y vender inmuebles cuando no se hace a través de una empresa no queda gravado.
Dónde sí aparece el 9%:
- Si usted alquila la unidad por días, como si fuera un hotel, con el permiso que da el gobierno para eso. Ahí ya es una actividad de negocio, no un arriendo.
- Si compró el inmueble a nombre de una sociedad, propia o ajena. Ahí la actividad se clasifica como empresarial.
Ese segundo punto merece subrayarse porque es el error estructural más caro que veo: comprar a través de una sociedad para “optimizar” crea una obligación del 9% que como persona natural no existía.
El housing fee no es el predial de Dubái
Esta aparece seguido en el contenido en español y vale la pena aclararla, porque suele presentarse como un costo del dueño.
El predial latinoamericano es un porcentaje sobre el valor del inmueble y lo paga el propietario todos los años.
El housing fee de Dubái es el 5% del valor del arriendo anual, no del inmueble, lo paga quien ocupa la vivienda, y llega repartido en doce cuotas dentro de la factura de la luz.
Si usted arrienda su apartamento, lo paga el inquilino, no usted. Y si la unidad está vacía y sin servicio activo, no corre.
La herencia: sin impuesto, pero con un trámite que hay que hacer
No hay impuesto de sucesiones. Pero hay un tema de ley aplicable que conviene resolver.
La ley emiratí permite a un extranjero no musulmán designar libremente a los beneficiarios de su patrimonio en Emiratos, mediante testamento. Y existen registros de testamentos tanto en los tribunales de Dubái como en los del DIFC.
Sin testamento registrado, la sucesión de un inmueble en Dubái puede quedar sujeta a reglas por defecto y a un proceso judicial, con la propiedad congelada mientras tanto.
El costo es el registro del testamento, no un impuesto. Pero es un trámite que vale la pena hacer y que casi nadie menciona cuando le venden.
¿Cambia algo si consigo la residencia?
En Emiratos, no. La estructura de cargos sobre el inmueble no depende de su residencia: el 4% y el service charge se pagan igual sea usted residente o no.
Lo que la residencia habilita es otra cosa: poder solicitar el certificado de residencia fiscal de Emiratos, que es un documento que sirve frente a la otra jurisdicción, no frente a Emiratos.
Y conseguirlo exige presencia real. Los criterios son 183 días o más en el país en doce meses, o 90 días siendo residente con vivienda permanente o actividad económica allí, o tener en Emiratos el centro de sus intereses personales y financieros.
La residencia migratoria y la residencia fiscal son dos cosas distintas. Tener la visa dorada no lo convierte automáticamente en residente fiscal de Emiratos.
Lo que sí le cobra Colombia
Todo lo anterior describe lo que cobra Emiratos.
Si usted es residente fiscal colombiano, Colombia grava su renta mundial. El arriendo que reciba en Dubái y la ganancia cuando venda se declaran y se pagan en Colombia, aunque Emiratos no cobre nada.
Y el convenio para evitar la doble tributación entre Colombia y Emiratos, firmado en 2017, la DIAN lo clasifica como no vigente.
Esta nota es informativa y no constituye asesoría tributaria. Valide su caso con un contador antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IVA al comprar vivienda en Dubái?
No. Ni la vivienda nueva ni la usada generan IVA para el comprador. La primera venta de obra nueva está a tasa cero y las posteriores están exentas. El 5% aplica a inmuebles comerciales.
¿Me aplica el impuesto de sociedades del 9% si arriendo mi apartamento?
No, si lo arrienda a su nombre y a largo plazo. Sí, si lo alquila por días con permiso de turismo o si lo compró a nombre de una sociedad.
¿Hay impuesto predial en Dubái?
No. Existe un housing fee del 5% sobre el valor del arriendo, no sobre el valor del inmueble, y lo paga quien ocupa la vivienda.
¿Cuánto cuesta en total pasar la propiedad a mi nombre?
Alrededor del 6,5% del precio en el mercado secundario, contando el 4% del impuesto, el registro y la comisión. En sobre planos, cerca del 4%, porque la comisión la paga la constructora.
¿Pago impuesto cuando venda con ganancia?
En Emiratos no. En Colombia sí, si es residente fiscal colombiano.
¿Necesito testamento en Dubái?
No es obligatorio, pero sin él la sucesión del inmueble puede complicarse. Hay registros de testamentos en los tribunales de Dubái y del DIFC.
Revisemos su caso concreto
Los números cambian con el tipo de propiedad y con lo que usted piense hacer con ella. Hagamos la cuenta completa.
Fuentes
- Ausencia de impuesto de renta personal, de ganancia de capital y de predial para personas naturales: portal oficial del Gobierno de los Emiratos Árabes Unidos.
- Exclusión de la inversión inmobiliaria de personas naturales del impuesto de sociedades del 9%: Decisión del Gabinete n.º 49 de 2023 y guía de la Autoridad Tributaria Federal.
- Tratamiento del IVA en vivienda residencial, tasa cero en la primera venta y exención en las posteriores: Autoridad Tributaria Federal de los Emiratos.
- Tasa de transferencia del 4% y tarifas de registro: Dubai Land Department.
- Service charge aprobado y auditado por proyecto: Mollak, Dubai Land Department.
- Criterios del certificado de residencia fiscal de los Emiratos: Decisión del Gabinete n.º 85 de 2022, Autoridad Tributaria Federal.
- Estado del convenio para evitar la doble tributación entre Colombia y los Emiratos: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales.
Esta nota es informativa y no constituye asesoría tributaria. Valide su caso con un contador antes de decidir.
Gilber Garzón
Asesor inmobiliario en Dubái certificado por RERA (Dubai Land Department)
Tarjeta de asesor n.º 100302 · Intrust Real Estate L.L.C., Dubái
3 años como asesor inmobiliario, radicado en Dubái. Acceso a todas las constructoras activas del mercado.