Misma propiedad de USD 300.000. Dos formas de comprarla. Dos años, que es lo que tarda en entregarse un sobre planos.
En el mercado secundario pone USD 300.000. En sobre planos, con plan 30/70, pone USD 90.000.
Si la propiedad se valoriza 10% al año, las dos ganan lo mismo en dólares: USD 63.000. Pero sobre el capital que usted puso, el secundario rinde 21% y el sobre planos 70%.
Toda la decisión está en esas dos líneas. Abajo está la cuenta.
Paso 1: comprar en el mercado secundario
Una propiedad ya construida, de contado.
| Precio | USD 300.000 |
| Tasa del Dubai Land Department (4%) | USD 12.000 |
| Registro | USD 1.144 |
| Comisión de agencia (2% + IVA) | USD 6.300 |
| Lo que pone el día uno | USD 319.444 |
Los costos de entrada son 6,5% sobre el precio. Ese número no cambia: aplica a cualquier compra de segunda mano en Dubái.
Y desde el primer mes entra renta. A un 6% anual son USD 18.000 al año. En dos años, USD 36.000.
Si prefiere hipoteca, los bancos financian 60% a 65% a un colombiano sin residencia. Pero ojo con esto: desde febrero de 2025 los bancos ya no financian el 4% del Land Department ni la comisión de agencia. Esos USD 19.444 salen de su bolsillo aparte de la cuota inicial. Si le hicieron la cuenta con esos costos dentro del crédito, la cuenta está vieja.
Paso 2: comprar sobre planos
La misma propiedad, con plan de pagos 30/70 y dos años de construcción.
| Cuota inicial y cuotas de obra (30%) | USD 90.000 |
| Tasa del Land Department (4%, vía Oqood) | USD 12.000 |
| Gastos administrativos de la constructora | USD 800 |
| Comisión de agencia | USD 0 |
| Lo que pone hasta la entrega | USD 102.800 |
| Pendiente el día de la entrega | USD 210.000 |
| Renta durante la obra | 0 |
Tres cosas que corrigen errores que veo seguido:
El Oqood no es un cobro adicional. Es el mismo 4%, cobrado por el registro provisional que se usa mientras el proyecto está en obra. No se vuelve a pagar el día de la entrega. Si le presupuestaron 4% ahora y otro 4% después, le están inflando la cuenta.
No paga comisión de agencia. La paga la constructora. Su asesor no trabaja gratis: su pago está dentro del precio de lista.
No entra un solo dólar durante los dos años de obra. Por eso la constructora y el proyecto se verifican antes de firmar, no después. Esta es la diferencia que no se ve en ninguna tabla de ventas.
El plan de pagos cambia el resultado más de lo que parece. Con 20/80 pondría USD 72.800 en vez de 102.800 por la misma propiedad: menos plata amarrada y más retorno porcentual sobre el capital.
Lo que gana en cada caso, sobre lo que invirtió de verdad
Supongamos que la propiedad se valoriza 10% anual durante los dos años de obra, que es el plazo de entrega típico de un sobre planos. Es un supuesto prudente: el mercado residencial de Dubái cerró 2023 en +19,9%, 2024 en +27,5% y 2025 en +19,8%, según el índice de ValuStrat.
| Valor hoy | USD 300.000 |
| Al año 1 | USD 330.000 |
| Al año 2 | USD 363.000 |
| Se valorizó | USD 63.000 |
Esos USD 63.000 son iguales para las dos compras. La propiedad es la misma y subió lo mismo. Lo único que cambia es cuánto capital suyo hizo falta para capturarlos.
| Capital que puso | Se valorizó | Sobre lo que puso | |
|---|---|---|---|
| Mercado secundario | USD 300.000 | USD 63.000 | 21% |
| Sobre planos 30/70 | USD 90.000 | USD 63.000 | 70% |
Las dos compras tienen además sus costos de entrada, que vimos arriba. No entran en este cuadro porque aquí estamos midiendo cuánto se valorizó la inversión, no una venta. Si todavía está definiendo cuánto capital necesita, aquí está el desglose completo del presupuesto.
En resumen
El sobre planos rinde más de tres veces sobre el capital. No porque la propiedad suba más, sino porque usted puso una tercera parte del valor y quedó expuesto al total. Eso es el apalancamiento, y es la razón real por la que se compra sobre planos.
Visto como patrimonio: su posición en ese apartamento pasa de USD 90.000 a USD 153.000 en dos años. La del secundario pasa de USD 300.000 a USD 363.000.
Pero el secundario tiene lo suyo, y pesa. Durante esos dos años cobró renta. A un 6% anual son USD 36.000, que lo llevan a 33% sobre el capital. Y esa plata entra desde el primer mes, mientras el sobre planos no produce un solo dólar hasta la entrega.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato comprar sobre planos que segunda mano en Dubái?
De entrada se pone mucho menos: 102.800 contra 319.444 en una propiedad de USD 300.000 con plan 30/70. Pero el precio por pie cuadrado del sobre planos suele estar por encima del ya construido. No es más barato, se paga más tarde.
¿Cuánto financian los bancos a un colombiano sin residencia?
Entre 60% y 65%, hasta 25 años. Desde febrero de 2025 el 4% del Land Department y la comisión de agencia no entran en el crédito.
¿Puedo vender un sobre planos antes de que lo entreguen?
Sí, se llama cesión. La constructora tiene que autorizarla y normalmente exige que usted haya pagado entre 30% y 40% del precio. Las condiciones exactas están en su contrato, así que conviene leerlas antes de firmar si esa es su estrategia.
¿El Oqood es un impuesto aparte del 4%?
No. Es el mismo 4%, cobrado por el registro provisional, y no se repite en la entrega.
¿Cuál rinde más, sobre planos o secundario?
Sobre el capital invertido, el sobre planos. Con una valorización de 10% anual durante dos años, una propiedad de USD 300.000 sube USD 63.000 en los dos casos, pero en secundario usted puso 300.000 (un 21%) y en sobre planos 90.000 (un 70%). El secundario compensa en parte con la renta, que a un 6% anual suma USD 36.000 en esos dos años.
Dos cosas antes de decidir
La valorización es ganancia en papel hasta que usted venda o termine de pagar. Es real, pero no está en su cuenta bancaria todavía.
Y el 10% anual es un supuesto para poder hacer la cuenta, no una promesa. Lo escogí porque es prudente: el mercado residencial de Dubái cerró 2023 en +19,9%, 2024 en +27,5% y 2025 en +19,8%. Son 22,4% de promedio anual en esos tres años. Toda la cuenta de este artículo está hecha con menos de la mitad de esa cifra.
Hagamos esta cuenta con su presupuesto
Los números de arriba son un ejemplo. Los suyos dependen del precio, la zona y el plan de pagos que le ofrezcan. Si quiere que revisemos un plan de inversión con su presupuesto, escríbame y lo armamos con cifras reales.
Gilber Garzón
Asesor inmobiliario en Dubái certificado por RERA (Dubai Land Department)
Tarjeta de asesor n.º 100302 · Intrust Real Estate L.L.C., Dubái
3 años como asesor inmobiliario, radicado en Dubái. Acceso a todas las constructoras activas del mercado.